Bedenktijd bij kopen van een woning

De woningmarkt is overspannen. Er is veel meer vraag naar woningen dan dat er aanbod is. Het gevolg is dat veel woningen voor meer dan de vraagprijs worden gekocht. Toch blijft het voor de koper belangrijk het voorbehoud van financiering en de bedenktijd in de gaten te houden. Wij geven hierop een toelichting.

Gevoel en verstand strijden op woningmarkt om voorrang
Bij steeds meer transacties is te zien dat de uiteindelijke koopprijs van een woning (fors) boven de oorspronkelijke vraagprijs ligt. Het is goed te begrijpen dat kandidaat-kopers die keer op keer achter het net vissen in hun wanhoop soms biedingen doen die onverantwoord zijn. Onverantwoord omdat, indien ze tegen dat bod de woning “mogen” kopen, ze de financiering hiervan waarschijnlijk niet rond kunnen krijgen.

Advies: eerst lengte polsstok meten
Ons dringende advies aan iedereen die overweegt een woning te gaan kopen is om samen met ons eerst goed uit te zoeken wat het maximale bedrag is dat te financieren valt. Dat bedrag zal in de praktijk het totaal zijn van een aantal verschillende factoren, zoals:

• Het maximale bedrag dat de bank bereid is op basis van het inkomen van een of beide partners uit te lenen.
• Het eventuele aanwezige eigen vermogen dat kan worden ingezet om de woning te financieren.
• De mogelijke steun die (groot)ouders willen verlenen bij de koop van de woning.
• Eventuele beschikbare subsidieregelingen.

Het voordeel van zo’n voorinventarisatie is dat bij het bieden op een woning bekend is welk bedrag wel en niet te financieren valt. Meer bieden dan gefinancierd kan worden, leidt alleen maar tot teleurstelling en mogelijk tot forse financiële schade.

Wettelijke bedenktijd
De wetgever beschermt de koper tegen zichzelf door hem een korte bedenktijd te gunnen. De wettelijke bedenktijd gaat in op de dag dat de koper een afschrift krijgt van het getekende koopcontract. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Krijgt hij het contract bijvoorbeeld op donderdag, dan gaat de bedenktijd in op vrijdagochtend om 0.00 uur en loopt tot maandagavond 24.00 uur.

Binnen deze periode kan een koper zonder nadere motivatie een beroep doen op deze bedenktijd en de koop ontbinden. Voorwaarde hierbij is dat de verklaring waarin de koper de ontbinding inroept, de verkoper bereikt vóór het verstrijken van de drie-dagen-termijn. De koper zal moeten kunnen bewijzen dat de verkoper deze verklaring tijdig heeft bereikt.

Aanvullende ontbindingsgronden
Naast de wettelijke bedenktijd kunnen koper en verkoper in de koopovereenkomst ook nog aanvullende bepalingen opnemen die de koper het recht geven de koop binnen een bepaalde termijn te ontbinden indien zich bepaalde situaties voordoen.

Een veel voorkomend voorbehoud is ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring. In de kern komt deze ontbindende voorwaarde erop neer dat verkoper en koper afspreken dat de koper de overeenkomst binnen een bepaalde periode mag ontbinden wanneer uit een door een deskundige opgestelde taxatie blijkt dat de noodzakelijke kosten van herstel van gebreken en achterstallig onderhoud, een vooraf tussen koper en verkoper afgesproken bedrag te boven gaan. In de praktijk is overigens te zien dat er niet alleen snel discussies kunnen ontstaan of de kosten “noodzakelijk” zijn, maar ook of het gaat om “achterstallig onderhoud” of “verbetering/verfraaiing”.

Een ander bekend voorbehoud is het financieringsvoorbehoud. Hierbij krijgt de koper het recht de koop te ontbinden indien hij aantoont dat binnen een bepaalde periode (vaak minimaal twee weken) banken niet bereid zijn hem tegen marktconforme voorwaarden een hypothecaire lening te verstrekken die nodig is om de woning te kunnen financieren.

Voorrang voor kopers die geen ontbinding hoeven
In een markt waarin er veel meer kopers zijn dan verkopers, is te zien dat verkopers de voorkeur geven aan kopers die bereid zijn geen ontbindende voorwaarde in hun koopovereenkomst op te nemen. Dit is wettelijk toegestaan, maar het maakt veel kopers heel kwetsbaar. Het is te begrijpen dat kopers die zien dat zij anders geen kans maken om in aanmerking te komen een woning te kopen, hiertoe overgaan. Maar juist dan is het extra belangrijk om je voor de zoektocht zo goed mogelijk te laten adviseren welke koopprijs wel en niet gefinancierd kan worden.

Wel gekocht maar niet kunnen financieren
Indien de woning is gekocht zonder financieringsvoorbehoud en de koper de financiering niet kan rondkrijgen dan is moet, zoals bepaald in het koopcontract, de koper vaak een boete betalen die doorgaans minimaal 10% van het koopbedrag bedraagt. Een rechter gaat er niet snel toe over een dergelijke vordering van de verkoper af te wijzen of te matigen.

Ook bij achterstallig onderhoud kan de koper worden geconfronteerd met bijvoorbeeld de gemeente of energieleveranciers die de koper verplichten op korte termijn bepaalde (kostbare) onderhoudswerkzaamheden uit te voeren.

Kortom: laat de emotie in het koopproces niet te groot worden. Neem in een zo vroeg mogelijk stadium contact met ons kantoor op. Samen met jou kunnen wij dan kijken naar een verstandige strategie om je woonwens te vervullen.